Ante la delicadísima situación por la que están pasando
miles de familias que se ven irremediablemente abocadas al desahucio de sus
viviendas, la fórmula de la dación en
pago ha tenido muy buena acogida en la mayoría del conjunto de nuestra
sociedad, principalmente, porque lleva asociada una dosis de buena intencionalidad que pretende eliminar
la carga de seguir pagando la vivienda una vez que ya no es tuya.
Sin duda, es una solución que mejora mucho la desprotección
en la que hoy se encuentran muchos hipotecados. Sin embargo, analizándola
detenidamente, todo parece indicar que dicha receta tendría un carácter temporal y no definitivo, ya
que puede provocar algunas situaciones que no son deseables.
Por ejemplo la dación en pago no es buena para el prestatario: éste se queda sin vivienda y sin
el dinero que ha ido amortizando durante todo el tiempo en el que sí podía
hacer frente a sus obligaciones hipotecarias.
No es buena para el
prestamista: éste
defiende un principio básico, razonable y justo; “si yo te presto dinero, tengo
todo el derecho del mundo a exigirte que el valor de lo prestado me lo devuelvas
en dinero y no en especie”. Es comprensible. Si presto a alguien 50€, quiero
que me devuelva 50€, o 55€ si hemos acordado cobrarle intereses, pero no una
botella de vino por el valor de lo prestado. Si muchos prestatarios pagan en
especie, el prestamista podría verse en una situación de quiebra financiera al
no disponer de suficiente dinero en efectivo.
No es buena para los
futuros hipotecados: si un prestamista sabe que ha aumentado la probabilidad de que el préstamo no
se liquide con dinero sino en especie, las condiciones para acceder a futuros
préstamos serán mucho más duras. Es una ley económica básica. A mayor riesgo, mayor
rentabilidad.
Puede llegar a ser muy
injusta: las
entidades bancarias pueden verse obligadas a asumir situaciones desfavorables
de las que no son responsables. Por ejemplo, supongamos que una persona se
compra una vivienda y le conceden un préstamo hipotecario razonable, sin
abusos, en condiciones excelentes, y además el prestatario es solvente. En un
año, le instalan a unos kilómetros de su vivienda una central térmica. Automáticamente
y como consecuencia de esto, su vivienda ha perdido como mínimo un 20% de su
valor de mercado. Si a los dos años el prestatario se queda sin trabajo y no
puede afrontar los pagos entregará la vivienda en dación de pago. ¿Es justo que
el prestamista asuma esa pérdida del 20%?
Necesitamos una fórmula que sea justa para ambas partes,
tanto para el prestamista como para el prestatario. Yo creo, que el problema de la dación en pago consiste
en que pretende ofrecer una solución a la consecuencia de un problema y no a su
causa. De manera gráfica:
El problema -imposibilidad de responder al pago- tiene unas
causas -se verá cuales son-, provoca unas consecuencias -desahucio-, y sobre éstas
actúa la dación en pago. Si se actuara
sobre las causas de manera que éstas no se dieran, no habría problema ni
consecuencias.
Las causas son
principalmente dos:
la primera y la más importante es la situación
de desempleo en la que se encuentran millones de españoles. El análisis de ésta
no entra en el cometido de este artículo pero si diré que son necesarias políticas
de empleo que poco tienen que ver con la reciente reforma laboral aprobada por
el gobierno, que lo único que hace es favorecer al empresario, perjudicar al
trabajador y destruir empleo.
La segunda causa es la que nos importa aquí y tiene que ver con
las condiciones abusivas que durante
muchos años llevan imponiendo las entidades bancarias a personas que quieren
tener una primera vivienda en propiedad, una vivienda modesta. En definitiva, un
bien de primera necesidad. Suelos hipotecarios desorbitados, diferenciales
superiores al 2%, comisiones, obligaciones de contratación de servicios y
productos bancarios… son algunos ejemplos de ello. Todo ello sumado a la
concesión de muchas hipotecas, que a sabiendas se otorgaban en situación de
alto riesgo. Ante esta situación, no hace falta ser un experto en economía para
saber que ante una pequeña subida de tipos de interés, se hace absolutamente imposible
hacer frente a las obligaciones hipotecarias.
Por tanto parece evidente que previo a una ley de dación en
pago es necesario realizar una
legislación hipotecaria seria, que obligue a las entidades bancarias a
ofrecer unas condiciones razonables y no abusivas para préstamos hipotecarios de 1ª vivienda que no exceda de una determinada
superficie ni de un determinado valor de tasación, y que ante situaciones excepcionales
como las que vivimos, se vean obligados a ofrecer facilidades de pago -aplazamiento de cuotas, reestructuración de cuotas, etc.- cuando un deudor no
pueda hacer frente a sus obligaciones. Estoy seguro de que si hubiéramos tenido
una mejor ley hipotecaria, muchas familias seguirían viviendo en sus hogares.
Evidentemente, todo esto hay que compaginarlo con las
soluciones que se den a la primera de las causas -la situación de desempleo- de
manera que aquellas personas que estén en una situación límite -se les hayan
dado ya todas las facilidades posibles para pagar sus cuotas y aún así no
puedan pagarlas-, sean las que tengan máxima prioridad para reinsertarse en el
mundo laboral. Con todo esto, creo que no sería necesaria la dación en pago,
las familias podrían seguir en sus hogares, y las entidades bancarias seguirían
recibiendo los pagos de las cuotas.
